Jetzt ist es definitiv: Der Eigenmietwert fällt per 1. Januar 2029

Jahrzehntelang wurde darüber gestritten. Mehrere Anläufe scheiterten.

Nun ist die Sache entschieden.

Am 28. September 2025 stimmten 57,7 Prozent der Schweizer Stimmberechtigten der Vorlage zu. Am 1. April 2026 legte der Bundesrat den Termin fest:

Am 1. Januar 2029 tritt der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft.

Damit verschwindet eine der wohl speziellsten Konstruktionen unseres Steuersystems: Hauseigentümer müssen künftig kein Einkommen mehr versteuern, das sie tatsächlich gar nie erhalten haben.

Eigentlich eine längst fällige Korrektur.

Aber bevor jetzt der Champagner geöffnet wird: Der Staat schafft nicht nur den Eigenmietwert ab.

Er schafft gleichzeitig interessante Abzüge ab.

Und genau dort beginnt die Geschichte erst richtig.

Was ab 2029 definitiv wegfällt

Für selbstgenutzte Immobilien gelten ab 2029 grundsätzlich drei entscheidende Änderungen:

1. Kein Eigenmietwert mehr

Der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum fällt weg.

Das gilt sowohl für selbstgenutzte Erstliegenschaften als auch grundsätzlich für selbstgenutzte Zweitliegenschaften.

2. Kein normaler Unterhaltsabzug mehr

Gleichzeitig können die Kosten für den Unterhalt einer selbstgenutzten Immobilie bei Bund, Kantonen und Gemeinden nicht mehr wie bisher vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

3. Hypothekarzinsen sind massiv eingeschränkt

Bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum verschwindet grundsätzlich auch der bisherige steuerliche Vorteil aus dem Schuldzinsenabzug.

Wer hingegen vermietete oder verpachtete Immobilien besitzt, kann weiterhin einen Teil seiner privaten Schuldzinsen geltend machen. Die Berechnung erfolgt künftig anhand des Verhältnisses zwischen vermietetem beziehungsweise verpachtetem Immobilienvermögen und dem gesamten Privatvermögen.

Und spätestens hier sollte jeder Schweizer Hauseigentümer anfangen zu rechnen.

Das grosse Renovationsfenster 2026 bis 2028

Nehmen wir ein älteres Einfamilienhaus.

Das Dach muss ohnehin gemacht werden. Die Heizung kommt langsam ans Ende ihrer Lebensdauer. Das Badezimmer ist 25 Jahre alt. Fenster und Fassade stehen ebenfalls irgendwann an.

Heute können steuerlich als Unterhalt qualifizierende Kosten je nach konkreter Situation noch vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Ab 2029 grundsätzlich nicht mehr.

Aktuelle Fachinformationen weisen deshalb ebenfalls darauf hin, ohnehin geplante Renovationen auf eine Realisierung vor Ende 2028 zu prüfen.

Das bedeutet nicht, dass jetzt halb Schweiz panisch die Küche herausreissen soll.

Aber: Eine notwendige Renovation, die sowieso 2028 oder 2029 ansteht, ohne Steuerplanung einfach auf 2029 zu verschieben, kann ziemlich teures Nichtstun sein.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, bei einem Hauseigentümer stehen CHF 100'000 tatsächlich steuerlich abzugsfähige Unterhaltsarbeiten an.

Bei einer angenommenen Grenzsteuerbelastung von 30 Prozent kann der steuerliche Effekt vereinfacht in der Grössenordnung von: CHF 30'000 liegen.

2028 kann dieser Abzug unter den entsprechenden Voraussetzungen noch möglich sein.

2029 ist bei der selbstgenutzten Immobilie mit dem bisherigen Unterhaltskostenabzug grundsätzlich Schluss.

Natürlich ist das Beispiel bewusst vereinfacht. Entscheidend sind unter anderem Wohnkanton, Gemeinde, steuerbares Einkommen, Progression sowie die Frage, ob eine Ausgabe steuerlich tatsächlich werterhaltend oder wertvermehrend ist.

Und selbstverständlich wäre es Unsinn, CHF 100'000 auszugeben, nur um CHF 30'000 Steuern zu sparen.

Aber wenn die CHF 100'000 sowieso ausgegeben werden müssen, möchte ich lieber vorher als nachher darüber sprechen.

Das ist Steuerplanung.

Hypothek behalten, nur um Steuern zu sparen? Dieses Märchen wird noch älter

Seit Jahrzehnten höre ich:

«Ich darf die Hypothek nicht zu stark amortisieren. Sonst kann ich die Zinsen nicht mehr von den Steuern abziehen.»

Ich habe schon mit der heutigen Logik meine liebe Mühe.

Wer der Bank CHF 10'000 Zins bezahlt, nur damit er einen Teil davon bei der Steuer spart, hat unter dem Strich immer noch Geld ausgegeben.

Ab 2029 muss diese Rechnung erst recht neu gemacht werden.

Denn bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum fällt der bisherige Schuldzinsenabzug grundsätzlich weg.

Damit können sich Fragen rund um:

• freiwillige Amortisationen,
• Höhe der Hypothek,
• indirekte Amortisation über Säule 3a,
• Pensionierung,
• Liquiditätsreserven und
• langfristige Vermögensplanung

fundamental verändern.

Die richtige Hypothek 2028 muss nicht mehr die richtige Hypothek 2029 sein.

Ausnahme für Ersterwerber

Ganz fallen gelassen werden neue Wohneigentümer allerdings nicht.

Wer erstmals in der Schweiz selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, erhält während maximal zehn Jahren einen besonderen Schuldzinsenabzug.

Im ersten massgebenden Steuerjahr beträgt der maximale Abzug:

• CHF 10'000 für Ehepaare
• CHF 5'000 für die übrigen Steuerpflichtigen

Danach reduziert sich der Höchstbetrag jährlich um zehn Prozent des ursprünglichen Betrags.

Das federt den Systemwechsel für Ersterwerber etwas ab.

Mehr aber auch nicht.

Energetische Sanierung: Jetzt wird der Wohnkanton wichtig

Bei Wärmepumpen, Photovoltaik, Dämmungen und anderen energetischen Massnahmen wird die Sache besonders interessant.

Bei der direkten Bundessteuer verschwinden mit dem Systemwechsel die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz.

Die Kantone können entsprechende Abzugsmöglichkeiten jedoch zeitlich begrenzt weiterführen.

Damit dürfte das entstehen, was die Schweiz besonders gut kann:

26 Kantone und nicht zwingend 26 identische Antworten.

Wer 2027, 2028 oder 2029 eine grössere energetische Sanierung plant, sollte daher keinesfalls nur die Investitionskosten vergleichen.

Der Zeitpunkt kann steuerlich ebenso relevant sein.

Zweitwohnungen: Der Eigenmietwert geht, die nächste Steuer steht schon bereit

Besitzer von Ferienwohnungen sollten besonders aufmerksam sein.

Auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften verschwindet der Eigenmietwert.

Die Kantone dürfen dafür künftig eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben.

Das ist längst keine abstrakte Möglichkeit mehr.

Graubünden eröffnete beispielsweise im August 2026 die Vernehmlassung für eine entsprechende Regelung. Vorgeschlagen wurde auf Kantonsebene ein Satz von 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts. Auch Gemeinden und Kirchen sollen entsprechende Kompetenzen erhalten. Das ist ein kantonaler Vorschlag, keine schweizweit geltende Steuer.

Mit anderen Worten:

Der Eigenmietwert verschwindet. Das bedeutet noch lange nicht, dass jede Zweitwohnung künftig steuerlich günstiger wird.

Und jetzt kommt die Zahl, die ich besonders interessant finde: 3 Prozent

Ob diese Reform für Hauseigentümer tatsächlich ein grosses Steuergeschenk wird, hängt wesentlich vom Zinsniveau ab.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat verschiedene Hypothekarzinsszenarien berechnet.

Bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent ergeben die Schätzungen Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden von insgesamt rund CHF 1,78 Milliarden.

Bei einem Hypothekarzinsniveau von 3 Prozent kippt die Rechnung bereits.

Dann erwartet das Modell gesamthaft rund CHF 230 Millionen Mehreinnahmen.

Die Berechnungen der ESTV zeigen eindrücklich, wie stark das Ergebnis vom Zinsniveau abhängt:

Bei 1,0 % Hypothekarzins:
CHF 2,45 Milliarden Mindereinnahmen

Bei 1,5 % Hypothekarzins:
CHF 1,78 Milliarden Mindereinnahmen

Bei 2,0 % Hypothekarzins:
CHF 1,10 Milliarden Mindereinnahmen

Bei 2,5 % Hypothekarzins:
CHF 460 Millionen Mindereinnahmen

Bei 3,0 % Hypothekarzins:
CHF 230 Millionen Mehreinnahmen

Bei 4,0 % Hypothekarzins:
CHF 1,64 Milliarden Mehreinnahmen

Bei 5,0 % Hypothekarzins:
CHF 3,06 Milliarden Mehreinnahmen

Bei 6,0 % Hypothekarzins:
CHF 4,52 Milliarden Mehreinnahmen

Das sind Modellrechnungen und keine Zinsprognosen. Die ESTV weist zudem auf die zugrunde liegenden Annahmen und Schätzunsicherheiten hin.

Die politische Pointe ist trotzdem bemerkenswert:

Bei tiefen Zinsen kostet die Reform den Staat Milliarden. Bei höheren Zinsen kann der Staat mit dem neuen System plötzlich Milliarden mehr einnehmen.

Oder etwas direkter gesagt:

Ab ungefähr 3 Prozent Hypothekarzins wird aus dem vermeintlichen Steuergeschenk für die Hauseigentümer plötzlich ein gutes Geschäft für den Staat.

So viel zum einfachen Märchen vom milliardenschweren Steuergeschenk.

Wer gehört eher zu den Gewinnern?

Tendenziell profitieren Eigentümer, die:

• selbst in ihrer Immobilie wohnen,
• ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben,
• entsprechend wenig Schuldzinsen abziehen,
• keinen hohen laufenden Unterhalt haben,
• bisher aber einen erheblichen Eigenmietwert versteuern mussten.

Insbesondere Pensionierte mit weitgehend zurückbezahltem Eigenheim dürften im aktuellen Tiefzinsumfeld häufig zu den Gewinnern gehören. Auch das Eidgenössische Finanzdepartement kommt zu dieser Einschätzung.

Wer muss genauer hinschauen?

Interessanter wird es bei Hauseigentümern mit:

• hoher Hypothek,
• hohen Schuldzinsen,
• älterer und unterhaltsintensiver Immobilie,
• bevorstehenden Grossrenovationen,
• gemischt selbstgenutzten und vermieteten Immobilien,
• energetischen Sanierungen oder
• einer Zweitwohnung.

Hier ist «Eigenmietwert weg = weniger Steuern» eine viel zu simple Rechnung.

Mein Fazit: Endlich weg. Aber ein Geschenk ist etwas anderes.

Ich begrüsse die Abschaffung des Eigenmietwerts.

Dass einem Menschen ein Einkommen aufgerechnet wird, das er überhaupt nie erhalten hat, nur weil er in seinem eigenen Haus wohnt, war dem normalen Steuerzahler schon immer schwer zu erklären.

Dass dieser alte Zopf endlich abgeschnitten wird, ist richtig.

Aber man sollte deswegen nicht so tun, als hätte Bern plötzlich sein grosses Herz für Hauseigentümer entdeckt.

Der Eigenmietwert verschwindet.

Gleichzeitig verschwinden die Unterhaltsabzüge beim selbstgenutzten Wohneigentum, der Schuldzinsenabzug wird massiv eingeschränkt und bei Zweitliegenschaften entsteht bereits die nächste kantonale Steuerlandschaft.

Das ist kein einfaches Steuergeschenk. Es ist ein Systemwechsel.

Und bei jedem Systemwechsel gibt es Gewinner und Verlierer.

Was Hauseigentümer jetzt tun sollten

Meine Empfehlung ist deshalb ziemlich einfach:

1. Renovationen für die nächsten fünf Jahre auf den Tisch legen

Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Küche, Bad und grössere Reparaturen erfassen.

2. Prüfen, was steuerlich tatsächlich Unterhalt ist

Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen müssen sauber auseinandergehalten werden.

3. Ohnehin geplante Arbeiten auf eine Ausführung bis Ende 2028 prüfen

Nicht blind vorziehen. Rechnen.

4. Hypothek neu beurteilen

Insbesondere im Hinblick auf Pensionierung, Amortisation und den eingeschränkten Schuldzinsenabzug ab 2029.

5. Energetische Sanierungen separat planen

Hier wird entscheidend sein, welche Abzüge der jeweilige Kanton nach dem Systemwechsel noch zulässt.

6. Rechnungen und Investitionsbelege nicht wegwerfen

Wertvermehrende Aufwendungen können bei einem späteren Verkauf für die Grundstückgewinnsteuer bedeutend sein.

7. Bei Zweitwohnungen den Kanton beobachten

Die künftige Belastung kann sich von Kanton zu Kanton erheblich unterscheiden.

Warten Sie nicht bis zur Steuererklärung 2029

Dann ist es für die interessantesten Entscheidungen zu spät.

Für manchen Hauseigentümer könnten die steuerlich wichtigsten Jahre des ganzen Systemwechsels ausgerechnet 2026, 2027 und 2028 sein.

Wer renovieren, amortisieren, kaufen, sanieren oder seine Hypothek neu ordnen will, sollte deshalb jetzt wissen, was der Systemwechsel für seine persönliche Situation bedeutet.

Denn einen Grundsatz habe ich in all den Jahren der Steuerberatung immer wieder bestätigt gesehen:

Steuern spart man selten beim Ausfüllen der Steuererklärung. Steuern spart man vorher.