Einleitung

• Kurz und prägnant: Der 28. September 2025 markiert einen Wendepunkt in der Schweizer Steuerwelt – das Stimmvolk hat mit 57,7 % Ja-Stimmen beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen.

• Hinweis: Noch ist nicht alles final – Umsetzung, Übergangsfristen und kantonale Anpassungen folgen.

• Ziel des Beitrags: Was Eigentümer heute konkret tun sollten, um steuerlich zu profitieren und vorbereitet zu sein.
  
  

1. Hintergrund & Gesetzlicher Rahmen

Was wurde beschlossen

• Die Vorlage «Einführung kantonaler Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» wurde angenommen – gekoppelt ist die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum.

• Der Eigenmietwert entfällt voraussichtlich ab dem Steuerjahr 2028 – bis dahin gelten Übergangsregelungen.

Wesentliche Änderungen & Abzüge

• Kein Eigenmietwert mehr in der Einkommensteuer für selbstgenutztes Wohneigentum.

• Gleichzeitig fallen viele bisher zulässige Abzüge weg: Schuldzinsen, Unterhalts- und Instandhaltungskosten, energetische Massnahmen könnten nicht mehr in gleicher Weise abzugsberechtigt sein.

• Kantone erhalten die Möglichkeit, neue Objektsteuern auf Zweitliegenschaften zu erheben, um Einnahmeverluste zu kompensieren.
  
  

2. Chancen & Risiken für Wohneigentümer

Vorteile

• Wegfall der Besteuerung eines fiktiven Einkommens → Verbesserung der Liquidität

• Weniger Komplexität und Bürokratie

• Anlagekapital kann steueroptimiert eingesetzt werden

• Günstigerer Startpunkt für Schrittplanung, Kapitalbezüge und Hypothekenstrategie

Risiken / Herausforderungen

• Wegfall wichtiger Abzüge (Schuldzinsen, Unterhalt) kann steuerlich schaden, je nach Kanton

• Kantone könnten neue Steuern erheben – ggf. Belastungsverschiebung

• Übergangsbestimmungen: Wer früh plant, kann profitieren, wer später beginnt, könnte Nachteile haben
  
  

3. Was jetzt zu tun ist – Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandesaufnahme bis Ende 2025

• Belehnung, Zinsbindung, Unterhaltsstau, Alter der Haustechnik erfassen.

• Prüfen, ob energetische Sanierungen noch vor 2028 steuerlich (Bund heute noch, Kanton teils länger) optimal platziert sind.

Schritt 2: Unterhalt und Energie richtig timen

• Geplante Sanierungen vorziehen, wenn Abzüge heute noch möglich sind.

• Ab 2028: Abzüge auf selbstgenutzten Objekten beim Bund weg; einige Kantone können Energie-Abzüge behalten. Vorher kantonale Regeln checken.

Schritt 3: Hypothekenstrategie neu ausrichten

• Ohne Zinsabzug lohnt mehr Amortisation. Prüfen Sie direkte vs. indirekte Amortisation, Tragbarkeit und Zinsrisiko.

• Zinsbindung: SARON vs. Festhypothek anhand Zinskurve und Flexibilitätsbedarf prüfen.

• Wer stark belehnt ist, plant einen Stufenplan: Teilamortisationen bis 2028, danach Review.

Schritt 4: Schulden dorthin, wo Abzüge bleiben

• Vermietete Objekte: Zinsabzug bleibt, aber quotal begrenzt. Handlung: Hypothekar-Schulden gezielt auf Mietobjekte verschieben (Belehnungsregeln Bank beachten). Beispiel unten.

Schritt 5: Nutzung prüfen – «Heim» vs. Renditeobjekt

• Eigennutzung beibehalten: Profitieren Sie meist bei tiefer Belehnung.

• Vermieten statt selber nutzen: Dann gibt es wieder Mietertrag, aber Unterhalt und Zinsen werden (quotal) abzugsfähig. Rechne Nettoertrag vs. Steuerlast. Wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer kann nach einem Verkauf des selbstbewohnten Wohneigentums  nicht mehr mit einer Ersatzbeschaffung aufgeschoben werden wenn das Objekt einmal vermietet war.

• Zweitwohnung: Objektsteuer-Risiko je nach Kanton; Alternativen prüfen (dauerhafte Vermietung, Verkauf, Hauptwohnsitzwechsel).

Schritt 6: Ersterwerb klug planen

• Kauf 2026–2027 kann den Ersterwerber-Zinsabzug mitnehmen, danach degressiv. Finanzierung so strukturieren, dass die ersten Jahre die Zinsen im Abzugsrahmen liegen.

Schritt 7: Aargau & Wohnkanton im Blick

• Ab 2026–2027 publizieren Kantone ihre Detailregeln zu Objektsteuer und Energieabzügen. Beobachten und Szenario pro Kanton rechnen.
  
  

4) Zwei einfache Rechenbeispiele

Beispiel A: Eigenheim mit wenig Schulden → Steuerentlastung ab 2028

Ausgangslage:

• Hauswert: CHF 900’000

• Hypothek: CHF 300’000

• Zins: 2 % → CHF 6’000/Jahr

• Unterhalt: CHF 5’000/Jahr

• Eigenmietwert: CHF 25’000 (geschätzt: 70 % von CHF 35’000 Marktmiete)

Heute (vor Abschaffung):

• Steuerbares Einkommen: CHF 25’000 (Eigenmietwert) − CHF 6’000 (Zins) − CHF 5’000 (Unterhalt) = CHF 14’000

• Steuerbelastung (geschätzt bei 25 %): CHF 3’500/Jahr

Ab 2028 (nach Abschaffung):

• Kein Eigenmietwert mehr

• Keine Abzüge mehr

• Steuerbares Einkommen für dieses Objekt: CHF 0

• Steuerersparnis: CHF 3’500/Jahr

Fazit: Wer wenig Schulden hat, profitiert klar. Die Steuer auf das fiktive Einkommen fällt weg, während die wegfallenden Abzüge kaum ins Gewicht fallen. Typisch für pensionierte oder stark amortisierte Haushalte.

Beispiel B: Eigenheim wird vermietet → Steueroptimierung durch Schuldverschiebung

Ausgangslage:

• Gleiches Objekt, aber ab 2028 vermietet

• Mieteinnahmen: CHF 30’000/Jahr

• Hypothek erhöht auf CHF 600’000 → Zins: CHF 12’000

• Unterhalt: CHF 7’000

Ab 2028 (Vermietung):

• Steuerbares Einkommen: CHF 30’000 (Mieteinnahmen) − CHF 12’000 (Zins, quotal 80 % = CHF 9’600) − CHF 7’000 (Unterhalt, quotal 80 % = CHF 5’600) = CHF 14’800

• Steuerbelastung (geschätzt bei 25 %): CHF 3’700

Optimierung durch Schuldverschiebung:

• Hypothek gezielt auf Mietobjekt verlagern

• Quotaler Abzug steigt auf 100 % → CHF 12’000 Zins + CHF 7’000 Unterhalt

• Neue Steuerbasis: CHF 11’000

• Neue Steuerbelastung: CHF 2’750

• Ersparnis: CHF 950/Jahr

Fazit: Wer vermietet und die Hypothek strategisch auf das Mietobjekt verlagert, kann die Steuerlast deutlich senken. Wichtig: Belehnungsgrenzen der Bank beachten.

5) Umfinanzierung: konkrete Hebel

• Schuldverschiebung: Hypothek vom Eigenheim auf das Mietobjekt verlagern, soweit Belehnung/Bankregeln erlauben. Ziel: Zinsabzug dort, wo Erträge anfallen.

• Tranchierung: Mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten zur Zins- und Liquiditätssteuerung.

• Tilgungsplan: Bis 2028 amortisieren, wo Zinsabzug entfällt; Zinsen auf Mietobjekten konservieren.

• Zweitwohnung: Objektsteuer-Risiko einpreisen. Optionen: Vermieten, Hauptwohnsitz machen, verkaufen oder verdichten.
  
  

6) Wer profitiert typischerweise?

• Pensionierte / stark amortisierte Haushalte.

• Ersterwerber dank befristetem Zinsabzug.

• Neubauten mit wenig Unterhalt.
  
  

7) Was bleibt unklar?

• Exakter Starttermin und kantonale Detailregeln (Objektsteuer, allfällige Energie-Abzüge). Offizielle Infos laufend prüfen.
  
  

Quellen

EFD/ESTV; HEV, SRF Abstimmungen;  T+R Fachbeitrag zu Abzügen; BDO Eigenmietwert abgeschafft: